住居費

投稿日:2019年12月6日 更新日:

賃貸・持ち家のどちらがおすすめか徹底比較!最新情報をお届け!

矢野翔一
宅地建物取引士/ファイナンシャルプランナー

矢野翔一

学生の頃や就職してすぐの頃は、賃貸物件に住んでいるのが一般的です。

しかし、結婚すると手狭になるため、賃貸で住み替えるか持ち家を購入するかで悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

今回は、そんな悩みを抱えている人に向けて賃貸と持ち家のメリットとデメリット、費用の違いなどを比較します。

参考にしてみてください。

 

賃貸と持ち家、戸建と分譲マンションの違いとは

学生の頃や就職してすぐの頃は、収入も不安定であるため、ワンルームの賃貸住宅を借りて住むのが一般的です。

中には、少しでも支出を抑えるために自宅から通っているという人も。

しかし、収入が安定する、結婚して部屋が手狭になると、広い部屋への住み替えや持ち家の購入などを考え始めます。

住居を決める際は賃貸と持ち家のどちらかを選びますが、さらに戸建と分譲マンションのどちらかを決める必要があります。

まずは賃貸と持ち家の違い、戸建と分譲マンションの違いについて見ていきましょう。

 

賃貸とは

賃貸とは、住宅を購入するのではなく、借りるという選択肢です。

住居を確保するには借り続けなくてはならないため、その間はずっと賃料が発生します。 建物が劣化しても費用の負担は生じません。

しかし、自分の所有物ではないため、自由に部屋をリフォームできないというデメリットがあります。

 

持ち家とは

持ち家とは、借りるのではなく、住宅を購入するという選択肢です。

住宅を購入して自分のものにするため、ローンの支払いの完了後は賃貸のように支払いが発生しません。

建物が劣化した場合の費用は自分で負担する必要がありますが、自由に部屋をリフォームできます。

 

戸建とは

戸建とは、1つの土地に1つの建物が建築されている住宅です。

住宅と住宅の間に隙間があるため、周囲を気にせずに安心して暮らしやすいのが特徴です。

また、駐車場スペースが確保されていることが多いため、別に駐車場を借りる費用を抑えることができます。

 

分譲マンションとは

分譲マンションとは、1つの土地に1つの建物という点では戸建と変わりませんが、建物を複数人で共有する住宅です。

一部の部屋を除いて上下左右に部屋があるため、周囲が気になりやすいのが特徴です。

しかし、立地条件が優れている物件が多く、日々の生活を送りやすいと言えます。

 

賃貸と持ち家のメリットとデメリットとは

賃貸と持ち家の違いが分かったところで、双方にはどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

賃貸と持ち家のメリットとデメリットを比較してみましょう。

 

賃貸のメリット

賃貸のメリットとして以下の2つが挙げられます。

  • 住居費を抑えられる
  • 住み替えやすい

賃貸住宅の借主は不動産の所有者ではないため、固定資産税や都市計画税を支払う必要はありません。

固定資産税や都市計画税は、物件のオーナーが負担します。

また、住宅ローンを契約しないため、利息による住居費が大きくなることを防ぐことが可能です。

他にも転勤や出産や子供の独立などの家族構成の変化に合わせて、住み替えやすいといったメリットが挙げられます。

 

賃貸のデメリット

賃貸のデメリットとして以下の2つが挙げられます。

  • トータルの住居費は大きい
  • 将来借りにくくなる可能性がある

住居を借り続けている間は家賃が発生するため、トータルの住居費は持ち家よりも大きくなります。

高齢になると年金収入のみになる、事故物件になるリスクが高いなどの理由でオーナーに契約を拒否される可能性も。

そうなると、老後は老人ホームへの入居を検討しなければならないでしょう。

 

持ち家のメリット

持ち家のメリットとして以下の3つが挙げられます。

  • 住宅ローンを利用できる
  • トータルの住居費を抑えられる
  • 不動産という資産が手に入る

賃貸とは異なり、持ち家の場合には住宅ローンを利用できるため、資金が少なくても住宅を手に入れることが可能です。

住宅ローンの完済後は修繕費と固定資産税の支払いなどで済むため、トータルの住居費を抑えられます。

また、不動産という資産が手に入るため、まとまったお金が必要になった場合でも、住宅を売ればお金が手に入ります。

不動産の所有権が自分にあるため、物件のリフォーム・リノベーションを自由に行うこともできるでしょう。

 

持ち家のデメリット

持ち家のデメリットとして以下の2つが挙げられます。

  • 購入時の初期費用の負担が大きい
  • 容易に住み替えることができない

賃貸は敷金や礼金などで数十万円程度の負担が生じます。一方、持ち家では頭金や税金などで数百万円かかります。

持ち家の方が初期費用の負担が大きくなるので注意が必要です。

また、転勤や出産や子供の独立などの家族構成の変化があっても容易に住み替えにくいと言えます。

買い替えたくてもすぐ買い手が見つからない、購入時より価格が下がる可能性もあるので注意が必要です。

 

持ち家か賃貸かによって老後の生活が変わる?

持ち家を選ぶか賃貸を選ぶかによって老後の生活に違いがあるのでしょうか?

賃貸は年齢による費用負担の差があまりありませんが、持ち家はいつ購入するかによって費用負担に大きな差が生じます。

持ち家を選んだ場合の費用負担について見ていきましょう。

持ち家は年齢によって費用負担が大きく異なる

住宅ローンは返済期間を最長35年にできますが、自由に設定できるわけではありません。

完済年齢に上限が設けられているため、購入が遅くなると返済期間が短くなります。

例えば、住宅ローンの返済総額が4,000万円だとすると、35年返済であれば1ヶ月あたり約9万5,000円の返済です。

一方、20年返済に短縮された場合は、1ヶ月あたり約16万7,000円の返済に。

毎月の返済負担が大きくなるため、持ち家を検討する際は何歳で購入するか事前に計画を立てることが重要と言えるでしょう。

詳しくは「家を買うのに適した年齢は?家を建てる年齢について解説」をご覧ください。

 

賃貸と一戸建てどっちが得?

賃貸と持ち家のメリットとデメリットは分かりましたが、賃貸と持ち家はどちらが得なのでしょうか?

賃貸と持ち家をどのくらい費用に差が生じるのかについて詳しく解説します。

 

賃貸と持ち家で1,300万円の差が生じる?

賃貸と持ち家でそれぞれ50年居住すると、約1,300万円の差が生じると言われています。

まずは50年賃貸だった場合のシミュレーションを行ってみましょう。

 

賃貸のシミュレーション

毎月15万円の家賃が生じる賃貸(戸建・分譲マンション)に50年居住した場合の住居費は以下のような結果になります。

 賃貸(戸建)賃貸(分譲マンション)
家賃9,000万円9,000万円
更新料200万円200万円
管理費0円600万円
駐車場代0円600万円
総額9,200万円1億400万円

※家賃は「15万円×12ヶ月×50年」で算出。

※更新料は2年更新の8万円で算出。

※管理費と駐車場代は1ヶ月1万円で算出。

マンションは戸建とは異なり、駐車場代と管理費が別途発生します。そのため、戸建よりも高くなるのが一般的です。

では、持ち家はどのくらいの住居費になるのでしょうか? 続いて持ち家のシミュレーションを行ってみましょう。

 

持ち家のシミュレーション

金利1.2%で毎月15万円の返済を行う場合には、5,000万円程度の住宅ローンを契約することが可能です。

約5,000万円の持ち家(戸建・分譲マンション)を住宅ローンで購入して50年居住すると、住居費は以下のような結果になります。

 持ち家(戸建)持ち家(分譲マンション)
家賃5,142万円5,142万円
利子(ローン)1,158万円1,158万円
減税(ローン)-400万円-400万円
諸費用150万円150万円
管理費0円600万円
修繕費600万円900万円
駐車場代0円600万円
リフォーム費用300万円300万円
固定資産税450万円650万円
総額7,400万円9,100万円

※ 修繕費は1ヶ月戸建1万円、分譲マンション1万5,000円で算出。

※管理費と駐車場代は1ヶ月1万円で算出。

賃貸とは違い、持ち家は不動産の所有者が自分自身であるため、修繕費やリフォーム費用を負担しなければなりません。

また、固定資産税も負担しなければなりません。 固定資産税は建物の割合が多いとその分高くなるため、戸建よりも分譲マンションの方が高くなります。

しかし、ローンの完済後は費用負担が生じないため、長期的に考えると全体的に費用負担が少ないのが特徴です。

 

持ち家の方が住居費を抑えられる

家賃15万円の賃貸住宅と、1ヶ月の返済が15万円の持ち家に50年居住した場合の住居費をまとめると以下のようになります。

賃貸(戸建)9,200万円
持ち家(戸建)7,400万円
賃貸(分譲マンション)1億400万円
持ち家(分譲マンション)9,100万円

戸建の賃貸と持ち家では1,800万円、分譲マンションの賃貸と持ち家では1,300万円と、どちらも持ち家の方が費用を抑えられています。

平均寿命の延びによって、人生100年計画を立てる必要が生じています。

賃貸期間が長くなるとさらに費用負担が大きくなるため、費用負担の少ない持ち家の方が老後は安心と言えるでしょう。

 

賃貸か購入か…2020年の最新情報

住居費のことを考えると、持ち家の方が費用を抑えられますが、消費税が10%になっても持ち家の方が良いのでしょうか?

2020年の最新情報を踏まえながら、賃貸か購入か…最終結論を出してみましょう。

 

各種控除や資産になることを考えると購入をおすすめ

賃貸の家賃には消費税が加算されません。 そのため、2019年10月の消費税8%から10%への引き上げの影響はないと言えます。

しかし、持ち家は物件価格に消費税が加算されるため、増税の影響が大きいと言えます。

そのため、「購入よりも賃貸の方がお得」と考えている人も多いのでは?

確かに、持ち家は増税の影響を受けますが、持ち家は各種控除を受けられるため、結果的に増税の影響はさほど受けません。

将来資産になる(老後の備えになる)といったことを考えると、購入がおすすめと言えるでしょう。

では、どのような控除が受けられるのか一部紹介します。

 

住宅ローン減税

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住居を購入した人が利用できる減税制度です。

住宅ローンの借入額や契約者の所得、住宅の性能などによって控除額は異なります。

最大で400万円の減税効果が期待できるため、持ち家を取得する際の魅力の一つと言えるでしょう。

 

すまい給付金

すまい給付金とは、住宅ローンもしくは自己資金で住宅を購入した人に給付される給付金です。

消費税8%が適用されている住宅を購入する場合は最大で30万円の現金が給付されます。

また、消費税が10%に引き上げられた後は、最大50万円の現金が給付されます。

給付金の金額は、収入や扶養家族の人数によって異なりますが、こちらも持ち家を取得する魅力の一つと言えるでしょう。

 

贈与税の非課税措置

贈与税の非課税措置とは、住宅を購入するにあたって父母や祖父母から贈与を受けた場合、一定額が非課税になる制度です。

通常はこのような費用を父母や祖父母が出すと贈与税が課されますが、一定額が非課税となるため、節税効果が期待できます。

非課税になる金額は、住宅取得時期や住宅の性能によって大きく異なります。

これらの制度は難しいので、詳しく知りたい人は住宅購入の相談に合わせて不動産会社に相談した方が良いと言えるでしょう。

 

持ち家で後悔しないためのポイント

消費税の増税後も、持ち家の方がおすすめと言えますが、全ての人に持ち家がおすすめとは言い切れません。

その理由は、賃貸とは異なり、住み替えが容易ではないためです。

転勤が多い職種の場合、住宅を購入しても転勤を理由に手放さなくてはならない可能性があります。

また、住宅ローンを借りた場合、返済期間が最長35年と長く、途中で返済が滞る可能性もあります。

持ち家は、一度購入すると買い替えが容易ではありません。

仕事のことや将来のこと、家族構成の変化を考慮しながら、無理のない返済計画をしっかり立ててから持ち家を購入しましょう。

 

まとめ

結婚して家族が増えると、将来を考えてこのまま賃貸にするか思い切って持ち家にするか悩んでいる人は多いと思います。

特に消費税が10%になったこともあって、なかなか住宅の購入に踏み切れないという人も多いのではないでしょうか?

しかし、費用面で考えると、賃貸よりも持ち家の方が費用を抑えることが可能です。

また、条件を満たしていれば各種控除が受けられるのでさらにお得です。

お得と言っても、持ち家にも住宅ローンの返済に追われる、買い替えが容易ではないというデメリットが。

そのため、ただ単にお得という理由だけではなく、将来のことをよく考えてから購入を検討しましょう。

この記事を書いた人

矢野翔一
矢野翔一
関西学院大学法学部法律学科卒業。2級ファイナンシャルプランニング技能士(AFP)、宅地建物取引士。有限会社アローフィールド代表。自身の経験や保有資格の知識を活かしながらお金や住まいに関する情報を発信。

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